En estos últimos años estamos asistiendo a la expansión de un modelo de alojamiento turístico urbano de carácter particular. Se conocen, sobre todo, sus efectos negativos en zonas como Barcelona o Baleares. Gracias a Internet y a portales como Airbnb o Wimdu, este modelo se está extendiendo a otras ciudades, como Sevilla, donde el turismo todavía no llega a la masificación.
Tras la crisis inmobiliaria y de la construcción, el turismo es uno de los principales pilares de la estructura productiva de Sevilla. El trasvase de viajeros de otras regiones del mediterráneo, las compañías aéreas de bajo coste, el patrimonio monumental, la seguridad y los precios, entre otras razones, han relanzado el turismo en la ciudad. A ello se ha unido una amplia oferta de plazas turísticas de particulares. El hallazgo de este filón, como si de una nueva fiebre del oro se tratara, ha cambiado el uso de muchos inmuebles cuyo destino era servir de vivienda habitual para pasar a ser vivienda turística.
Este cambio de uso provoca en el centro de ciudades como Palma o Barcelona algunos inconvenientes y disfuncionalidades. La oferta de vivienda habitual en estas zonas ha disminuido y se ha encarecido. A su vez, esto provoca un éxodo de parte de los residentes a otras zonas del extrarradio más baratas y un cambio a una población flotante, turistas, con hábitos de consumo distintos. Así, el comercio tradicional de proximidad y su diversidad, se ve sustituido por otro destinado al turista (bares, restaurantes, souvenirs,…).
Digamos que un tipo de alquiler va ligado a la economía en general y a la capacidad adquisitiva de los trabajadores de la ciudad y el otro tipo de alquiler va ligado a la buena marcha del sector turístico. Así, nos surge la duda de la sostenibilidad de este sistema, de cuando va a llegar a su saturación el mercado de la vivienda turística y hasta cuándo va a ser más rentable este alquiler que el de vivienda habitual. Porque cuando exista una sobreoferta, la rentabilidad se verá afectada. Entonces, ¿no sería preferible un alquiler, con una renta fija más baja, pero con un inquilino que se hace cargo de gastos como electricidad, agua, gas, internet o incluso comunidad y que en teoría debe cuidar mejor su vivienda habitual? ¿No sería mejor que otro alquiler más alto, pero de mayor riesgo, con unos ingresos indeterminados y unos consumos, gastos de gestión y comercialización mayores y con un inquilino inestable? En cualquier caso cuando llegue la saturación del mercado de la vivienda turística habrá que estar preparado para la posible reconversión en alquiler de vivienda habitual, cumpliendo con la normativa de ambas.
A todo lo expuesto, se unen otras amenazas. Los alojamientos tradicionales (hoteles, hostales, etc.), que se ven perjudicados por esta nueva forma de “economía colaborativa”, argumentan que es una competencia desleal y lucrativa. Por ello, presionan a las administraciones para que se regule esta actividad de alojamiento turístico en vivienda privada, se pongan barreras legales y se acabe con la clandestinidad.
En 2016, la Junta de Andalucía, estableció un registro obligatorio de las viviendas turísticas, con objeto de garantizar a los consumidores unos derechos y unas condiciones mínimas de calidad y seguridad durante su estancia, además de cumplir con la normativa de seguridad ciudadana en cuanto al registro obligatorio de viajeros. El control se llevaría a cabo con unos planes de inspección y las correspondientes sanciones a todos aquellos que no hayan registrado sus viviendas turísticas y no cumplan todos los requisitos administrativos para ejercer la actividad. Esta es una manera de acabar con la clandestinidad, la inseguridad y la competencia desleal, dejando solo aquellas viviendas que cumplan con la legalidad y cuya actividad e ingresos estén controlados y por tanto declarados.
El siguiente enlace es un artículo de nuestro blog sobre fiscalidad del alquiler de apartamentos turísticos, haz click aquí para acceder, que analiza la rentabilidad de este tipo de alojamiento desde un punto de vista fiscal, también nos parece del máximo interés.
Por todo lo expuesto, la actividad de alquiler de vivienda turística se complica desde distintos aspectos que habrá que tener en cuenta al iniciar esta actividad.
Desde Fortium podemos analizar su caso concreto, buscar la mejor forma de gestionar su alquiler turístico o de vivienda habitual y ayudarle a cumplir con toda la normativa necesaria.
Juan A. García Diez
Fortium Family Office
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